中国办公楼市场需求持续复苏，2024年首要关注“降本”

2024年3月8日，日前，仲量联行“睿见2024”系列房地产市场展望在线分享会之办公楼场圆满结束，会上仲量联行深入分析了全球经济格局和办公楼市场趋势。其中，亚太区办公楼市场具有更强韧性，2023年第四季度办公楼租赁交易量比三季度增长7%，高于同期的欧洲、美国以及全球市场。

聚焦中国办公楼市场，在供应压力之下，持续展现需求复苏的态势。仲量联行预计，未来三年，中国20个重点城市的甲级办公楼市场将新增供应2086万平方米，部分客户需求扩张将提升需求端活跃度。尤其一线城市核心区域的办公楼市场，能以健康且强韧的基础为市场托底，其中上海、深圳、广州的办公楼供应量和净吸纳量有望位列全国前三。

办公楼市场韧性复苏，金融、TMT和专业服务业仍是主力

中国办公楼需求复苏的主导力量，依然是金融行业、TMT行业、专业服务业。仲量联行数据显示， 2023年75家头部上市企业租赁成本总额达到607亿元，保持双位数增长。其中，互联网企业以385亿元的年租赁成本总额位居第一，其次为保险企业和证券企业。增幅方面，互联网企业租赁成本增速27%，也位居第一，其次为生物医药企业和新兴金融企业。

此外，新能源汽车、集成电路、大消费、大健康、能源、人工智能等领域也在不同城市为办公楼市场提供了新的需求。例如新能源汽车的产业链正纵深发展并快速迭变，以自动驾驶技术为代表的智能化趋势或将重新定义市场机遇，并成为办公楼市场需求的新兴动力之一。

办公楼表现加速分化，中国市场出现新趋势

亚太区办公楼市场韧性复苏的同时，资产表现的分化愈加显著。仲量联行调研亚太区8个主要城市的结果数据显示，市场对高品质资产(如超甲级办公楼)的需求攀升，超甲级办公楼的空置率和租金表现持续优于甲级办公楼;市场对非高品质、老旧资产的需求则加速下滑，该分化现象自2019年至今持续加剧。

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，受到近年办公楼租金下调的影响，乙级办公楼租户有望展现更强的升级需求。同时2018年、2021年高峰期的需求预计在2024年将有部分到期，产生一定市场机会。此外，核心产业园区的优质物业，以及独栋、创意园、城市更新等具独特价值的“有意思空间”也将受到更多关注。

仲量联行中国区办公楼市场研究负责人兼华北区研究部负责人米阳认为，从头部企业的员工数量变化以及企业房地产支出上来看，中国企业显示出了较强的房地产成本承付能力，因此我们相信，一线城市核心区域的办公楼市场仍有健康且强韧的基础作为市场托底。

2024年首要关注“降本”，绿色租赁助力企业ESG愿景

2024年2月8日，沪深北交易所均发布可持续发展信息披露的指引，ESG信息披露已经成为市场主流趋势。监管要求叠加“双碳”驱动，越来越多企业设立ESG愿景和相应目标，并履行更多责任。

选择“绿色办公楼”是助力企业实现ESG愿景的有效手段。一方面因为企业的选址与碳排放息息相关，尤其对于非制造业的企业，办公室是主要的碳排放源;另一方面企业运用ESG视角审视并改善自身运营，在此过程中“日常办公”是最常见的切入点之一。仲量联行调研显示，在亚洲六个市场的百大企业租户中，70%的续租协议将与碳排放承诺挂钩。亚太区内2/3的受访者认为，绿色租约将在2025年取代传统租约。

仲量联行评估咨询服务部大湾区拓展总监陈曼艺指出，绿色租约能够助力业主与租户共同达成环境目标，并且国内已经有相关实践。相信未来会有更多业主和租户携手将减排举措写入租约，绿色租赁将成为企业达成ESG目标的关键抓手。

此外，仲量联行研究表明，全球86%的企业房地产领导者将“降低运营成本”列为2024年的首要关注。对于中国企业来说，打造灵活且多元化的办公空间，仍是企业优化空间高效性、充分释放员工生产力的有效措施。

仲量联行认为，对于企业来说，获得最大投资回报的关键，在于企业能否在一系列支持人才和业务发展的战略性支出中做到权衡与精准，以提高其运营能力实现最佳目标。