破解城中村改造瓶颈：如何构建可持续商业模式？

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心于7月12日在京举办《城中村改造的金融创新》课题中期研讨会，聚焦城中村改造如何通过政策协同、工具创新及模式闭环推动良好生态构建。会议总结：破解城中村改造瓶颈的核心在于构建可持续的商业模式。对此，应厘清项目合规性基础，针对不同改造模式设计分类工具与政策方案，最终形成覆盖城中村改造全生命周期的良好金融生态。

本次会议由学院不动产金融研究中心主办。中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光，中国人民银行金融研究所所长丁志杰，住房和城乡建设部住房保障司副司长翟波出席会议。来自深圳安居、建设银行、中咨公司、中金公司、中伦律所、山西建投、鑫苑集团的20余位课题组专家及行业机构领导参会研讨。清华大学五道口金融学院研究员、不动产金融论坛秘书长魏晨阳开场发言。不动产金融研究中心研究总监郭翔宇主持会议。

【图为会议现场】

魏晨阳在开场发言中指出，城中村改造与民生经济密切相关，而金融创新在其中发挥着至关重要的作用。课题组通过调研北京、上海、深圳等地的典型项目，深入分析不同城市在政策设计、运作模式及资金循环中的实践与挑战，重点探索政府与市场如何协同构建可持续的资金闭环。魏晨阳指出，课题组将充分吸收市场各参与方与专家意见，为政策制定提供切实可行的建议。

在课题中期成果汇报环节，课题组专家聚焦城中村改造的实际痛点和制度瓶颈，深入探讨改造模式、金融工具及配套政策等多方面的创新路径。城中村改造在新型城镇化、经济与房地产转型、实现社会公平等层面具有战略价值，但当前改造面临进程缓慢、参与主体权责失衡、资金期限错配、土地权属不明及审批冗长等挑战。因此，有必要针对拆除新建、整治提升、拆整结合等不同改造方式，探寻系统化的改革路径，既能形成城中村改造的良性循环商业模式、达成项目资金平衡和可持续运作，又能有效激发政府、市场、村民等多元主体的参与积极性，同时能切实推进法律法规及配套政策的完善和落地，助力构建分类别、全周期、可持续的金融创新良好生态。

在课题研讨环节，相关政策部门、金融机构和业界专家围绕课题深化方向和行业核心痛点提出了宝贵的指导意见，从宏观形势、模式研判、金融工具创新、可持续商业模式以及现实困境等多个维度进行了深入解读。

丁志杰围绕城中村改造的模式创新与政策支持提出三点思考。一是指出城中村改造是系统性工程，不仅关乎金融工具，更涉及土地权属、流程优化等基础制度安排，需构建科学清晰的流程框架，增加资本进入的可操作性。二是强调改造目标应聚焦可持续与高质量发展，建议在项目微观层面加强统筹规划，明确财政、金融资金在各阶段的功能定位，推动商业模式闭环。三是结合当前经济转型和低利率环境，建议加强对改造项目可行性和退出机制的前瞻性评估，提升金融工具适配性，为未来政策落地与项目推进提供更有力支撑。

张其光指出，当前城中村改造面临着涉及面广、改造周期长、投资回报率低、市场参与主体积极性不高等现实挑战。他强调，构建一套完整可行的商业模式，是推动城中村改造取得突破性进展的核心前提。为此，可从以下五个方面探索创新路径：一是持续探索集体土地直接入市的有效机制，保障村集体与村民长期权益;二是推动原住民补偿机制从一次性安置补偿，向长期权益性收益相结合的多元化模式转变;三是建议规划应能按需动态调整，优先发展长租公寓、养老公寓等契合未来需求的产业形态;四是系统性研究城中村改造商业模式，通过优化土地收益分配、适度动态调整规划、提供专项税收优惠等方式，有效弥补收支缺口;五是探索设立国家层面的城市更新引导基金，吸引保险资金、养老金等长期资本参与。同时，引导商业银行提供优惠贷款利率，丰富金融支持渠道。

翟波从三个方面提出对城中村改造相关模式和工具体系的建议。一是强调要加强对现行改造路径的规范性研究，明确不同做法的法律依据与政策边界，强化对“做地”改造、“房票”机制等实践中潜在合规风险的辨识与评估。二是就金融工具创新指出，应结合实证案例，深入分析各类金融产品在实际操作中的成效与局限，同时强调金融创新需以更具可持续性的改造模式为基础，推动改造流程与各项政策的系统优化。三是从宏观形势出发，提出应综合评估当前地方政府债务、土地出让与房地产市场空间，同时呼吁引入更具竞争力的市场机制，推动社会资本有效参与，形成高效、可持续的城中村改造新格局。

中国建设银行研究院副院长宋效军围绕城中村改造的推进路径，提出三方面建议。一是要坚持问题导向，围绕当前各地推进中的核心难点，探索更具适配性的改造路径和金融工具组合，提升项目的落地效率。二是充分考虑区域差异性，针对不同城市房地产市场预期和财政能力的实际差异，因地制宜设计金融支持机制，推动形成可行性更强的差异化操作模式。三是建议将城中村改造与养老、康养等新兴产业结合，拓展房地产业的功能空间，通过产业融合推动存量资产盘活，构建具备持续运营能力的模式基础，从而实现城中村更新从物理改造向综合提升的转变。

深圳市安居集团董事、财务总监汤卫忠结合实践经验，围绕城中村改造的金融模式与制度障碍提出三点建议：一是直面合规困境，大量城中村建筑在权属、规划等方面存在瑕疵，成为阻碍银行贷款、政府补贴等资金进入的障碍，必须在法律框架内探索解决路径。二是审慎权衡公平与效率，如整治提升模式易与现行法规政策冲突，导致难以为继，需在法律底线与民生保障之间寻求平衡。三是应以科学决策引领改造路径，决策应基于住房缺口、改造成本等量化指标，并充分考虑不同城市的独特历史与社区特性，制定差异化策略。

【图为肖钢主席作总结发言】

肖钢主席作会议总结时指出，城中村改造面临的核心障碍在于原有依赖房地产增值和地方举债的模式已难以为继，推进改造必须构建新的商业模式，依托金融创新破解制度与资金双重瓶颈。他提出三方面建议：一是城中村改造需从规范性出发，厘清关键性问题，为构建新的可持续商业模式奠定基础;二是根据不同资产属性合理匹配财政性资金、金融性资源与社会资本，探索公益性项目与市场化项目的差异化融资结构，提升资源配置效率;三是金融创新应贯穿全过程，包括制度设计、工具开发与生态构建，最终形成覆盖全生命周期可持续的金融创新体系。